8.2부동산대책에 대한 대안과 투자전략(하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다)

  안녕하세요. 즐거운 주말을 보내시고 계신가요? 오늘은 부동산 시장을 뒤흔들고 있는 8.2대책에 대한 분석을 해보려고 합니다. 3주가 지난 이 시점에서 이제서야 분석이냐구요? 맞습니다. 이미 대책은 2주전에 발표되었고 그에 대한 파급효과 역시 지금 현재 실시간 기사를 통해 보도되고 있습니다. 다만, 제 스스로 공부하기 위해 분석해보려고 하구요 실제로 보도되고 있는 기사들에는 틀린 내용도 다수 포함되어 있어 이에 정부의 보도 자료를 기반으로 분석해보았습니다.

 보통 대책이후 그 효과를 확인하기 위해 2달 이상의 분석기간을 거치는데 반하여, 본 대책은 17. 6. 10 대책이후 한달반 만에 추가 대책을 발표한 이례적인 상황입니다. 과연 정부가 이렇게 서둘러서 새로운 대책을 발표한 이유는 무엇일까요?

 

사진출처: 문재인닷컴

8.2대책의 배경

 -6.19대책 이후 7월 다시 상승폭 확대 추세: 시장의 추세 정부의 정책의 역행

-다주택자의 추가적인 주택구매가 크게 늘어나는 추세: 20013년 이후 40%이상의 매매수요가 다주택자임 17년 상반기 이미 전국 14%, 서울 13.8%로 실수요목적이기보다는 투기세력의 확대

-정비사업(재건축, 재개발) 조합원 분양권 거래 급증 (6.19 분양권에 대한 규제 중심 결국 분양권 이전의 단계에서 풍선효과)

위와 같은 배경으로 인하여 정부는 한 박자 빠른 템포로 후속대책을 내어놓은 것입니다.

  

그렇다면 우리가 주의깊게 봐야하는 것은 무엇일까요?

 

■정부의 힘을 보여줄게 투기세력아 없어져라~~

 

1. ‘재개발 등 조합원 분양권 전매제한’ 가장 강력한 시그널을 준 대책이다.

  어떠한 정부도 재개발에 대한 조합원 분양권 전매제한을 실시한 적은 없었습니다. 자 여기서 재건축과 재개발에 대해 우선 설명하고 넘어갈께요. 재건축은 철저히 민간이 주축이 되어 사적 이윤추구의 개념으로 진행되는 사업인 반면, 재개발사업은 조합원 4분의 3의 찬성이 있을 경우 나머지 조합원 분에 대해서도 강제수용권을 가지는 국가시책 차원에서의 공익사업으로 분류를 했습니다. 그렇기 때문에 무수히 많은 대책 중에서도 재개발사업만큼은 건들이지 않았는데, 이를 건드렸다는 점에서 시장에 강한 압박을 가하고자 한 것으로 보여집니다.

 

2. 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한

   예전에 보면 인천에서만 167개의 재개발 조합이 진행되고 있었는데 1인이 167개까지의 조합원으로 분양권 매집이 가능하였지만, 이제는 단 1개만 가능하다는 내용이며 이 역시 첫 규제로 2017년 9월부터 시행예정입니다. 이 역시 투기세력에 대한 투기수요를 억제코자 한 대책이네요.

 

■이건 주의깊게 보자~! 기회다

 사진출처: 이데일리

3. 도시재생 뉴딜 제외

 “투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리”

자 그럼 여기서 도시재생 뉴딜은 무엇이냐~~

 문재인 대통령의 대표적 공약 중 하나이며, 어찌보면 큰 연장선상에서는 박원순 서울시장의 정책과도 함께 녹아들어 있는 도시 재개발 사업입니다.

 주요 정책으로는 저층 주거지 재생사업, 정비사업 보완사업, 역세권 정비사업, 공유재산 활용 사업, 농어촌 복지사업, 혁신공간 창출 사업이 있습니다. 예산 규모는 매년 10조원으로 총 50조원의 예산을 쓴다고 되어 있으며, 쉽게 말하면, 노후주거지의 삶의 공간에 대한 질을 높이기 위해 마을 주차장을 설립, CCTV 설치, 도로확장, 무인택배센터 지원 등의 시설을 정부의 매입이나 임차를 통해 지원하며, 고령층 임대로 지원하고 청년 창업공간 무료 제공, 공공임대주택을 포함한 영세 상업공간을 확보해준다는 내용입니다.

 “기존 재개발 지역 중 추가분담금이 커서 지지부진한 충신동, 숭의동, 인천, 부산, 군산등이 주요 타켓입니다.

 

4. 임대주택 등록 혜택

 결국에는 다주택자들아~~ 집 팔아.. 어서.. 그래도 팔기 싫으면 자 임대사업자 등록하고 투명하게 세금내자~!! 내가 혜택을 많이 줄게~~ 이런 느낌으로 정부가 얘기하고 있는 것 같네요.

 여기서 혜택은 아래에 예정된 입법 예고를 중점적으로 봐야할 것 같습니다.

2017.8.3.자 조세제한 특례법 입법예고    →소득세감면 조건은 3호이상 임대에서 1호이상으로

                                                    →양도세 감면대상은 2020년 말까지 등록주택 해당

여기서 보시다시피 소득세 감면 조건에 1호 이상으로 함으로써 억울한 2주택소유자들의 역불이익을 막으려고 한 것 같구요. 다만, 여기서 주의하셔야 할점은 임대기간 준공공 8년과 일반 4년은 임대시점으로부터 임대기간을 산정하니까 해당 기간까지는 보유하고 있을 수 있는 장기주택에 대해서만 본 등록을 하셔야겠죠?

 위에서 말한 것 말고도 임대주택 등록에 대한 혜택이 아주 많이 있습니다. 준공공임대주택의 경우 야도소득세 100% 감면이며, 장기보유특별공제 혜택도 확대해주고, 임대사업자의 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 해주며, 종부세(종합부동산세) 역시 비과세입니다.

 결국 자 여기로 자리를 마련해놓았으니 팔기 싫으면 여기로 와~ 이렇게 유혹하는 것 같네요.

 

8.2대책을 기반으로 우리가 생각해볼 수 있는 투자 전략은?

 

1. 세계 유례없는 전세라는 특수성을 가진 시장이다. 

이번 대책을 통해 매수자는 매입을 하지 않고, 매도자 역시 급매를 제외하고는 간을 보는 시기입니다. 이러한 시기와 가을 이사철이 맞물리게 되면서 단기적으로 전세가가 상승이 나올 수 있을 것으로 예상되며 이 때문에 직주근접 혹은 교육여건이 우수한 서울의 주요지역을 중심으로 소폭 반등의 기회도 있을 것 같네요. 물론 이것이 다시 추세를 만들며 상승을 할 것이라는 예상은 아직 섣부르지만, 하락폭도 상승폭도 크지 않은 눈치보기 장세는 내년 봄까지도 지속될 것입니다.

2. 문재인 정부의 지지율은 아직 높다~! 도시재생에 주목하자~ 

  그렇다면 자금들은 어디로 몰리게 될까? 앞서 서울 전 지역이 투기지역으로 묶여있게 되었습니다. 앞서 말씀 드린 것과 같이 도시 재생의 주요 타켓 지역은 우선 투자 대상 지역으로 항상 눈여겨 보시고 계셔야할 것입니다. 거기도 특히 수도권, 그리고 그중에서도 투기지역에 묶여 한시적으로 사업중지를 선언한 지역 역시 관심을 가지고 계셔야 할것입니다. 매년 10조원을 군산, 인천에 다 쏟아부을 수는 없을 것입니다. 물론 공약의 이행여부는 앞서 말씀드린대로 지지율 그리고 매년 나오는 예산안을 보시면서 속도를 사늠하시기는 하셔야겠지만, 1년에 10조, 5년 50조 중 반만 진행된다고 하더라도 25조원 이러한 자금이 들어가기 위해서는 서울의 투기지역 역시 도시재생은 진행될 것으로 보여지며, 창신동, 충의동, 서계동, 원효동 등 주요 도심에 있으나 분담금의 부담으로 진행되고 있지 못한 지역들에 여유자금을 투자하시면 좋을 듯 보여집니다.

3. 부동산 가격이 계속 상승하면 보유세를 인상하지 않을까? 

일단, 보유세는 이중과세의 성격을 띄고 있으며 이미 3차례의 대법원 판결을 통해 합헌이 난 상태이나 마지막 판결에서는 합헌 4: 위헌 5로 합헌이 난 상태(대법원 판결은 다수결이 아닌 6명이상의 찬성이 있어야 함) 이에 다음 소송에 대한 정부의 부담감 존재합니다. 또한 예전 2000년 초반 임대차보호법의 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 전세값 폭등의 경험을 미루어 보았을 때 만일 보유세를 도입하게 된다고 하면, 전세금과 월세에도 해당 보유세를 산정하여 오히려 주거 불안정을 자극할 요인이 될 수 있을 것으로 보여집니다.

 

후.. 쓰다보니 글이 엄청 읽기 싫게 길어졌네요. 다만, 제 스스로 정리가 되는 느낌이라 혹시 이 글이 여러분에게도 향후 시장을 읽는데 있어서 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.