부동산 안정화 대책 요약, 향후 부동산 시장 전망, 그리고 우리의 자세

드디어 어제 포스트 했듯이, 강력하고도 강력한 대책이 나왔습니다. 

일단, 오늘은 정부의 대책이 모든 뉴스를 도배하고 있기에 대략적 내용은 이미 아실 거라고 생각합니다. 

따라서 우리에게 직접적으로 영향을 미칠 주요 정책에 대해서 간략하게 요약해 보도록 하겠습니다. 

일단 이번 정부의 대책의 주요 테마는 2가지였습니다. 

첫번째, 실수요 보호

두번째, 단기 투기수요 억제 입니다. 

그렇기에 정말 강력한 대책을 통해 집값 안정화를 꾀하고자 노력한 흔적이 역력합니다. 

그렇다면 과연 주택 수요자(투기수요 + 실수요)중 투기수요만 골라골라 규제할 수 있는 실효성이 있을지에 대해 하나하나 집어보도록 하겠습니다.  

수 많은 대책 중 구분도 제 맘대로, 순서도 제 맘대로 일단 정리를 해보았습니다. 

우선 주요 골자인 투기 수요 억제를 위한 주요 다주택 보유자 제재안으로 아래와 같이 분류해볼 수 있을 것입니다. 

  다주택 보유자 제재안

   1. 투기지역, 투기과열지구 지정

   2. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화; 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주

   3. 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

결국 투기지역과 과열지구를 지정하여 해당 지역 다주택자의 양도시 정부가 세금을 부과할 것이기 때문에 갭투자, 재건축 투자에 대한 수요 억제책으로써의 역활은 충분히 할 것으로 보여집니다. 특히 지난번 노무현 정부의 실패를 반면교사 삼아 서울시 전체로 투기지역을 묶은 것은 풍선효과를 억제하기 위한 것으로 이를 통해 서울인근 경기수도권에 대한 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수는 없어 보입니다. 

이처럼 투기수요의 제재도 중요하지만 실수요자 보호를 위해 아래와 같은 방안도 제시하였는데요

  신규 투기 수요 억제 및 실수요자 보호

   4. 분양권 전매시 양도소득세 강화; 조정대상지역 內 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용 (18.1.1 이후부터)

   5, 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화; 투기지역 內 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한(개정 이후 시행)

   6. 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역 도시재생 뉴딜 선정 제외(내년 부동산 시장 점검후 선정여부 검토)

   7. LTV, DTI 강화; 투기과열지구 및 투기지역 각각 40% 적용, 추가 주택담보대출시 10%씩 강화(개정 이후 시행)

   8. 1순위 자격요건 강화(투기과열지구, 조정대상지역); 가입후 2년, 납입회수 24회 이상으로 강화

   9. 오피스텔 규제안; 일정세대 이상의 오피스텔 분양시 인터넷 청약 실시

보시면, 최근 부동산 급등을 다루었던 기사 대부분의 내용에서 다루었던 문제들에 대한 방안들을 나열해놓을 것 같습니다. 

분양권 전매 제한을 두고, 담보대출 조건 강화하여 재건축 시장 內 프리미업을 위한 투기 세력을 억제시키고, 위 리스트에는 제가 기재하지 않았지만 청약 조건 강화 및 가점제 도입을 통해 실수요자들을 배려하려고 한 모습이 엿보입니다. 

또한, 풍선효과 억제책으로 주택시장에 국한된 제재로 최근 오피스텔에 투기세력이 몰렸던 것을 막고자 일정세대 이상 오피스텔 분양시 인터넷 청약조건을 넣었으며, 도시재생 뉴딜 선정을 올해까지 전면 보류함으로써 도시재생 가능 지역이 급등하는 것을 막고자 하였습니다. 

이렇게 채찍만 주기는 뭐했는지.. 다주택자 입장에서는 먹기 싫은 당근이긴 하겠지만, 당근도 제시하였는데요. 

  주택 공급대안 및 다주택자 회유책

   10. 다주택자의 임대주택 등록 유도

위 방안을 통해 양도세 감면, 장기특별보유세 적용등을 제시함으로써 일부 전세를 끼고 매매한 갭투자 투기 세력은 청산시키고 자금여력이 있는 다주택자들은 임대주택으로 유도함으로써, 월세 공급 확보 및 세원 확보를 동시에 꾀하고자 하였던 것 같습니다. 

▲ 거침없이 집값 오르던 세종시 투기지역 지정
정부와 여당은 2일 서울의 강남4구, 세종시를 투기지역으로 중복 지정하고 다주택자에 대한 양도세를 강화하기로 했다. 사진은 2일 오전 세종시 아파트 모습. 2017.8.2 연합뉴스

일단, 간략하게나마 8.2 주택시장 안정화 방안 정부 대책에 대해서 살펴보았는데요. 

향후 부동산 시장 전망은? 

향후 시장은 일단 서울부동산을 중심으로 눈치보기 장세 및 급매 매도 장세가 이어질 것으로 보여집니다. 

일단 시장의 예상보단 워낙 강력한 제재들이 많고, 추가적으로 보유세 등과 같은 카드는 여전히 가지고 있는 상태이기 때문에 당분간 부동산시장은 급랭할 것으로 보여집니다. 

다만, 본 대책을 발표함에 있어 정부가 현재 부동산 시장을 바라보는 시각을 확인할 수 있었는데요. 바로 공급대책입니다. 

현재 정부는 투기 장세로 보고 있으며 투기수요의 주도로 주택가격이 상승한다고 보고 있습니다. 따라서 공급과 관련하여서는 서울 수도권 기준 이미 5년평균 20여만호 이상을 공급하였으며, 추가적 17, 18년에는 총 60여만호 이상 공급 예정으로 안정적이라고 평가하였습니다. 

아래 내용이 바로 그 내용입니다. 

* 수도권 입주물량(만호) : (10년평균)19.5, (5년평균)20.5, (‘17)28.6e, (’18)31.6e

* 서울 입주물량(만호) : (10년평균)6.2, (5년평균)7.2, (‘17) 7.5e, (’18)7.4e

하지만, 여기서 우리가 주의깊게 봐야하는 것은 단순한 숫자가 아닙니다. 

저는 부동산 시장의 전문가는 아니지만, 수도권은 대단위 민간택지 공급을 통한 신규 분양이였던 점에 반하여 서울 같은 경우는 물론 마곡, 위례신도시(송파 일부)가 있긴 하였지만 숫자 중에 재건축 입주량도 책정이 되었을 거라 예상되어지며 결국 서울내 입주물량은 올해 해당 대책 이후 재건축시장 냉각으로 당연히 줄어들어 이에 공급 부족 현상을 예상해 볼 수 있습니다. 

또한 도시재생 뉴딜 역시 서울 지역은 잠정 중단됨으로 향후 19, 20년의 서울 공급물량은 예상보다 적을 수 있을 것이라는 것 역시 예상해볼 수 있습니다. 

물론, 그린벨트 해제를 통한 공급확대, 이는 역시 그린벨트 지역 근방 혹은 내의 부동산 투기를 불러일으킬 수 있으며, 이 역시 서울의 택지가 상승을 견인할 수 있는 요소로 작용할 수 있을 것 같습니다. 

결국 수도권에 몰린 입주공급량은 2~4년후 서울 공급 부족 촉발에 힘입어 상승 요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상되어집니다. 

다만, 2~4년 후면 한국은행의 내년 상반기 금리 인상 가능성이 제기되고 있는 지금, 자연스럽게 시중에 유통되고 있는 재화량의 축소에 따라 집값이 안정화 될 가능성도 있습니다만, 금리 상승기는 대체로 경기호황기와 사이클이 유사함으로 이렇게 될시 고용확대와 임금상승 등으로 다시 서울 부동산 수요는 상승 할 수 있을 것으로 예상되어집니다. 

우리의 자세

결국.. 쓰고 보니 부동산 불패.. 상승을 적어놓았네요.. 

2018년은 10년 주기설의 해(아주 특이하게 98년, 08년에 금융위기가 왔었네요)이기도 하며, 모든 시장이 그렇듯 항상 우상향만을 할 수 없기 때문에 본 대책이든 경기사이클이든, 금융위기든 이를 통해 일부 조정이 있을 가능성도 아예 배제하시면 안됩니다. 

다만, 서울지역의 부동산은 시간이 해결해준다는 말이 있듯이 1주택자라고 한다면 지속 보유 및 조정기 추가 매입, 자금의 여력이 없는 갭투자자의 경우 빠른 손절매, 자금의 여력이 있는 다주택자는 지역 선별을 통한 임대 전환 및 보유 전략을 통해 어려운 시기를 잘 헤쳐나가시면 좋을 것 같네요. 

p.s 저는 소위 말하는 부동산 전문가는 아닙니다. 이에 지극히 개인적 소견임을 명시합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

     추가적으로 보완할 부분들은 지속적인 포스팅을 통해 해보도록 하겠습니다.